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Agent Skills: SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

UncategorizedID: sickn33/antigravity-awesome-skills/leiloeiro-edital

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Skill Metadata

Name
leiloeiro-edital
Description
Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO

Overview

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

When to Use This Skill

  • When the user mentions "edital leilao" or related topics
  • When the user mentions "analise edital leilao" or related topics
  • When the user mentions "riscos edital" or related topics
  • When the user mentions "clausulas edital" or related topics
  • When the user mentions "debitos imovel leilao" or related topics
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Do Not Use This Skill When

  • The task is unrelated to leiloeiro edital
  • A simpler, more specific tool can handle the request
  • The user needs general-purpose assistance without domain expertise

How It Works

Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.

Protocolo De Análise De Edital

Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:

Bloco 1 — Identificação E Enquadramento

Extrair do edital:

  • Número do processo (se judicial)
  • Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
  • Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
  • Data, hora e local do 1º leilão
  • Data, hora e local do 2º leilão
  • Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
  • Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)

Classificação inicial:

Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________

Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel

Verificar:

  • Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
  • Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
  • Área total e área construída (comparar com matrícula)
  • Nº da matrícula e cartório de registro
  • Número do IPTU / código municipal
  • Padrão construtivo descrito no edital
  • Estado de conservação declarado
  • Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)

Alertas:

  • ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
  • ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
  • ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação

Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo

Extrair e calcular:

Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação:                 _______________
Avaliador responsável:             _______________

Análise de Deságio:

  • Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
  • Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
  • Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%

Alertas:

  • ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
  • ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
  • ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
  • ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)

Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)

Verificar no edital:

  • [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)
  • [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor
  • [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
  • [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)

Impacto da Ocupação:

| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo | |----------|-------|----------------|-------| | Desocupado | Baixo | Zero | Imediato | | Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias | | Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses | | Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses | | Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |

Se ocupado, verificar:

  • Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
  • Há liminar de imissão na posse já concedida?
  • O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
  • Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)

5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?

Verificar especificamente:

  • [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde
  • [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde
  • [ ] Taxa de lixo, iluminação pública
  • [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
  • [ ] Taxas de melhoria e obras municipais

Leitura crítica das cláusulas:

| Redação no Edital | Interpretação | Risco | |-------------------|---------------|-------| | "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto | | "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo | | "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar | | "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio | | "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |

QUANTIFICAR SEMPRE: Antes de arrematar, obter:

  1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
  2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
  3. Declaração de débitos de água/gás

5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula

Verificar no edital e na matrícula:

  • [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)
  • [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)
  • [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)
  • [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)
  • [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)
  • [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)
  • [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)

Atenção especial:

  • Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
  • Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
  • Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)

Bloco 6 — Condições De Pagamento

Extrair do edital:

  • Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
  • Prazo para pagamento à vista
  • Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:
    • 25% à vista no ato da arrematação
    • Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)
  • Financiamento bancário aceito? Qual banco?
  • Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
  • Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
  • ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)
    • São Paulo: 3%
    • Rio de Janeiro: 3%
    • Belo Horizonte: 3%
  • Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)

Custo Total Estimado:

Lance arrematado:                  R$ _____________
(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________
(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________
(+) Registro cartório:             R$ _____________
(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________
(+) Débitos condomínio:            R$ _____________
(+) Obras/adequações estimadas:    R$ _____________
= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________

Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica

Verificar itens de conformidade do edital:

a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):

  • [ ] Publicado no Diário Oficial?
  • [ ] Publicado em jornal de grande circulação?
  • [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?
  • [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?

b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):

  • [ ] Devedor/fiduciante intimado?
  • [ ] Cônjuge/companheiro intimado?
  • [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?
  • [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?
  • [ ] Titular de direito de preferência intimado?

c) Leiloeiro habilitado:

  • [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial
  • [ ] Credenciado no juízo (se judicial)
  • [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário

d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):

  • [ ] Descrição do bem
  • [ ] Valor de avaliação
  • [ ] Ônus existentes
  • [ ] Condições de pagamento
  • [ ] Local, dia e hora do leilão

Matriz De Risco Do Edital

Pontuação (somar pontos):

| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) | |-------|----------------|----------------|----------------| | Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) | | Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos | | Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras | | Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação | | Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão | | Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada | | Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% |

SCORE DE RISCO: ____ / 14

0-2: BAIXO RISCO ✅
3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
7-10: ALTO RISCO 🔴
11-14: MUITO ALTO RISCO ❌

Veredicto Final Do Edital

EDITAL #_______________
Imóvel: _______________
Data do Leilão: ___________

SCORE DE RISCO: [  ] / 14
CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO

DESÁGIO POTENCIAL: ____%
CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________

PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
✅ _______________
✅ _______________

PRINCIPAIS ALERTAS:
⚠️ _______________
⚠️ _______________

AÇÃO RECOMENDADA:
[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR

Prazos Importantes

| Prazo | Evento | Base Legal | |-------|--------|-----------| | 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC | | 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 | | 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC | | 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 | | 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC | | 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |

Custos Típicos Por Estado (Itbi)

| Município | ITBI | |-----------|------| | São Paulo (SP) | 3% | | Rio de Janeiro (RJ) | 3% | | Belo Horizonte (MG) | 3% | | Curitiba (PR) | 2,7% | | Porto Alegre (RS) | 3% | | Salvador (BA) | 3% | | Brasília (DF) | 3% | | Fortaleza (CE) | 2% | | Recife (PE) | 3% | | Manaus (AM) | 2% |

Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar

Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)

Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:

Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)

Estrutura do edital CEF:

1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
3. Forma de pagamento aceita:
   - À vista (desconto de 5-10%)
   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador

Diferenciais CEF:

  • Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)
  • Financiamento até 360 meses pelo próprio banco
  • Desconto adicional para pagamento à vista
  • Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda
  • Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)

Venda Direta Bb / Santander / Itaú

Padrão comum:

  • Edital simplificado (não segue CPC)
  • Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)
  • Comissão de intermediação: 5-6%
  • Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido
  • Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus"
  • ATENÇÃO: "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)

Checklist Específico Para Venda Direta

  • [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal)
  • [ ] Aceita financiamento? Qual percentual?
  • [ ] Aceita FGTS?
  • [ ] Prazo para proposta e pagamento
  • [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada)
  • [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio
  • [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado
  • [ ] Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco)

Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante

Preencher para cada lote analisado:

╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║
╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
║                                                          ║
║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║
║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║
║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║
║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║
║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║
║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║
║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║
║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║
║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║
║  (+) Água/gás em atraso:             R$ ______________   ║
║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║
║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║
║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║
║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║
║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║
║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║
║  MARGEM (%):                         _____%             ║
║                                                          ║
║  VERED

## Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

```bash

## Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

Comandos E Uso

Como usar esta skill:


## Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"

## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?"

Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

  • action_log: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade
  • rate_limit: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
  • requires_confirmation: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário
  • warning_threshold: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático

Políticas adicionais:

  • Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
  • Escopo: Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
  • Limitações: Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
  • Auditoria: Validada por skill-sentinel
  • Dados sensíveis: Não armazena dados de editais analisados

Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10

| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto | |---|-----------|---------------|---------| | 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa | | 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação | | 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado | | 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada | | 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% | | 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga | | 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização | | 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos | | 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor | | 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |

Best Practices

  • Provide clear, specific context about your project and requirements
  • Review all suggestions before applying them to production code
  • Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Common Pitfalls

  • Using this skill for tasks outside its domain expertise
  • Applying recommendations without understanding your specific context
  • Not providing enough project context for accurate analysis

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